Taşınmaz satışında tapu müdürlüğünde ödenen en büyük masraf tapu harcıdır. Emlakçı olarak müşterinize “tapuda ne ödeyeceğim?” sorusunun cevabını baştan net vermek, kapanışta sürpriz yaşanmasını önler. Aşağıda kuralı, örnekleri ve hızlı bir hesaplama aracını bulabilirsiniz.
Tapu harcı oranı
492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre taşınmaz satışında tapu harcı alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 olmak üzere alınır. Yani her iki taraf satış bedelinin %2’sini, toplamda %4’ünü öder.
Harç hangi tutar üzerinden hesaplanır?
Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Beyan edilen bedel, taşınmazın belediyeden alınan emlak vergisi değerinin altında olamaz. Gerçek satış bedelinin altında beyanda bulunmak hem vergi cezası riski taşır hem de alıcının ileride satışta değer artış kazancı hesabını olumsuz etkileyebilir. Müşterilerinize gerçek bedelin beyan edilmesi gerektiğini anlatın.
Örnek hesaplama
4.000.000 TL’ye satılan bir daire için:
- Alıcının payı: 4.000.000 × 0,02 = 80.000 TL
- Satıcının payı: 4.000.000 × 0,02 = 80.000 TL
- Toplam tapu harcı: 160.000 TL
Hızlı tapu harcı hesaplama
Hesaplama yalnızca tapu harcını gösterir; döner sermaye ücreti ve diğer masraflar dahil değildir.
Harcı kim öder?
Kanunen alıcı ve satıcı kendi payını öder. Taraflar aralarında anlaşarak harcın tamamını bir tarafın ödemesine karar verebilir; bu anlaşmayı satış görüşmesinde netleştirip yazılı hale getirmek, tapu günü tartışma çıkmasını önler.
Tapu harcı dışındaki masraflar
- Döner sermaye ücreti: Tapu müdürlüğünün işlem ücretidir; tutarı taşınmazın bulunduğu yere göre değişir ve her yıl güncellenir. Güncel tutarı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden kontrol edin.
- Emlakçı hizmet bedeli: Satışta KDV hariç %4’ü geçemez. Ayrıntılar emlak komisyonu hesaplama yazımızda.
- DASK: Tapu işlemi için geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi gerekir. DASK rehberimize göz atın.
- Güvenli ödeme sistemi: 1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedeli için zorunlu hale geliyor; sistemin kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan düşülecek. Bkz. güvenli ödeme sistemi.
Emlakçı için pratik öneri
Satış görüşmesinde tapu harcı, döner sermaye ve hizmet bedelini içeren bir masraf özetini müşteriye yazılı verin. Verimenkul’de bu notları CRM’de müşteri kaydına, tapu randevusunu takvime ekleyebilir; komisyon tahsilatını muhasebe modülünde vade tarihiyle takip edebilirsiniz.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, vergi veya hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kaynak: 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife. Güncel oran ve ücretleri Gelir İdaresi Başkanlığı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden kontrol edin.